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楼市分化进入新周期 房价未来开启高位回落模式!

2017-07-31 09:16:24 易汇网 www.ieforex.com

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继广州的“租购同权”之后,楼市将再度遭遇“冷空气”,此次会产生怎样的影响仍需观察,但是毫无疑问的是进入“五限时代”的中国楼市正在降温,政策层层加码之下,交易量应声而落,房价趋稳。然而,单靠一个“限”字,难以从根本上释放购房需求。面对依然强劲的购房预期和旺盛的实际需求,楼市管理正步入后调控时代。

楼市分化进入新周期

中国楼市

今年上半年,调控与信贷紧缩形成叠加,一线城市商品房销售面积同比下滑40%,2016年销售火爆的10个热点二线城市,销售面积下滑50%,“环重点”城市的三四线城市,销售则下滑30%.但是,受益于热点城市需求外溢、“去库存”、棚改货币化、轨交和高铁连接及基准利率未上调等因素,非热点二线城市、300多个三四线城市的楼市销售异军突起,很多城市成交翻了2- 3倍。因此,预计上半年全国商品房销售面积同比增长将在10%-14%之间,这也将是历史上最好的半年销售业绩。

中共中央政治局日前召开会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。历经“9·30”“3·17”两轮房地产调控持续发力,一二线城市齐齐进入环比“量价齐跌”阶段,周期性拐点正在不断逼近。

不过,楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期,数据显示,三四线城市的土地市场仍然火爆,多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。业界人士认为,当前楼市调控需保持定力,一要遏制热门城市调控松动迹象,二要避免三四线城市房价炒作现象。

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价格来看:周期性拐点正在逼近

国家统计局公布的数据显示,2017年1至6月份,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1至5月份回落0.3个百分点。1至6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,增速比1至5月份提高1.8个百分点。全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现“量价齐跌”的态势。

从价格来看,上半年,热点城市楼市呈现“量跌价升”的态势。一二线重点城市虽然受到政策抑制,特别是限价和限证将很多高价盘挡在外面,但由于市场严重供不应求,房价仍在上涨,不过近期涨幅趋缓。5月份,国家统计局重点监测的15个城市,新房价格同比均呈现上涨,涨幅在5%-30%.不过,涨幅均比上月回落,回落幅度在0 .5-6.4个百分点之间。环比看,15个城市中有5个城市的新房价格仍在上涨,但涨幅在0 .5%以内,9个城市新房价格下降或持平。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,70城房价指数,相当于房地产行业的“上证综合指数”。从统计的角度看,同比增幅曲线的收窄,和环比增幅不断变小有关,但当前同比增幅还没有由正转负,因此楼市并未出现大拐点,但楼市调整是一个逐渐降温的过程,当前环比“量价齐跌”,周期性拐点正在逼近。

实际水平:三四线城市新房价格仍旧快速上涨

从实际价格水平看,根据CRIC的统计,一线城市新房价格同比上涨22.3%,1 0个重点二线城市新房价格上涨24 .2%,9个非重点二线城市新房价格上涨25 .1%,9个“环重点”城市周边的三四线城市新房价格上涨47.1%.由于统计覆盖范围较小,广大三四线城市数据缺失,但从70城房价数据看,环比涨幅居前的都是内地三四线城市。由此,尽管热点城市新房价格涨幅相比2016年趋缓,甚至开始下跌,但广大三四线城市新房价格仍旧快速上涨。

克而瑞研究中心数据显示,从成交结构看,一二线城市楼市成交占比明显减少,三四线城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21届地产金融形势发布会”上说:“今年上半年,三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点,但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点,高达75%。”

从全国市场看,随着楼市调控,一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示,上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元,平均土拍溢价率超过40%,相比往年有明显上升。

记者采访了解到,为了维持规模增长,不少企业改变了以往去一二线城市拿地的看法,对于一线城市和核心二线城市周边的三四线城市,很多房企都表示有意布局,有些三线城市已经成为房企争相拿地的阵地。以保利地产为例,该公司2016年全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米,占全部拓展的70%,而在今年第一季度,这一比例下降到63%。近期,在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市,保利地产均有土地入库。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,过去两年的上升短周期内,楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线,正在经历轮动扩散的过程。不过三四线城市的楼市成长性较弱,多年未涨的一波爆发后,开发商进入的风险将不断累积。

张大伟预计,本轮楼市分化进入新周期,一二线在调控下降温,三四线在投资需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。

环热点城市“溢出”效应显著

眼下,随着北上广深及南京、合肥、厦门、杭州等一二线热点城市调控政策的执行,其周边各“环热点城市”承接“溢出”效应愈加显著,大部分城市商品住宅市场呈“量价齐升”态势,当地政府纷纷出台调控政策,为楼市降温。然而在诸多因素下,环热点城市楼市的调控难度正逐步增加。基层主管部门和业内专家建议,未来可考虑在“一城一策”基础上加强“区域协调施策”,提高调控实效。

自去年10月安徽合肥出台限购限贷政策以来,毗邻合肥的六安市房地产市场逐步升温,销售量屡创新高。六安市房地产市场管理局统计显示,2016年全市商品房销售面积达663.71万平方米,同比增长126.1%,增幅为全省之首;销售金额308.79亿元,首次突破300亿大关。

今年一季度,六安房地产市场继续升温,全市销售商品房面积同比增长20.37%,销售金额同比增长46.8%,商品房均价为同比增长21.81%。4月底,记者在六安走访多家楼盘发现,每家售楼部都用大幅海报挂出了“合六城际铁路”的走向图、站点分布等。根据国家发改委已批复的规划,合六城铁将使六安进入合肥“一小时通勤圈”。

为控制过热局面,环热点城市成交渐热的强三四线卫星城市陆续出台调控政策,给楼市降温。记者梳理发现,陆续出台调控政策的环热点城市有:环京津的保定、沧州、廊坊、涞水、涿州、怀来、张江口等,环沪宁杭的镇江、嘉兴、句容、嘉善、滁州、无锡等,环广深的中山、佛山、东莞、珠海等。政策手段也涵盖了限购、限贷、限卖、控制备案价格、加大土地供应等各个层面。

区域协调施策 承接疏解刚需

严跃进表示,已进入“史上最严调控”的热点城市对周边区域的房地产市场将继续产生深远影响,后者已进入“去库存”和“控房价”双轨并行阶段,调控难度将继续增加。这一观点也得到了受访的地方主管部门和业内人士认可,他们提出,对于房地产市场已经有紧密联系的核心城市和其周边环热点地区,需要有新的调控视角和手段。

世联行董事长陈劲松提出,随着经济的融合以及城际交通的彻底改善,房地产市场原先以城市划分的“板块”将在未来三年发生巨大变化,城市界限越来越模糊,区域概念强化,仅仅以行政边界实施的“一城一策”调控可能会无法适应市场变化。

为此,陈劲松等人建议,首先要通过完善现有的城市群市长联席会议等机制,将区域房地产市场逐步作为一个“中观整体”看待,在“一城一策”的基础上,逐步探索“区域协调施策”。

二是完善政策设计,合理承接中心城市住房需求,帮助疏解中心城市功能。句容市房地产市场管理局副局长冯义进提出,句容市在城市群规划上已经有为南京提供配套服务的定位,其他环热点城市也类似,积极融入中心城市是发展方向之一。

三是加快完善环热点区域的不动产登记信息联网,推动信息共享和互通互认,为区域协调施策提供信息基础。受访人士建议,可设定信息联网倒计时时间表,使投机炒房者尽快“曝光”,提高限购限贷等调控政策的实施效果,在楼市调控中既能有效保障外溢人群的刚需,又能精准打击投机炒作需求,维护市场秩序。

总之,按照调控3年“小周期”来判断,连续回暖的楼市今年本该进入下调的周期。但是,广大三四线楼市对冲重点楼市下滑,销售在高位;库存低位和销售高位,倒逼开发商补库存,新开工、购地和开发投资继续上扬;供求关系未缓解,开发商不差钱,补库存对于土地需求旺盛,地价和房价整体也在高位。

因此,房地产全产业链整体较为景气。当然,调控打压和资金面紧缩滞后效应逐渐显现,未来将开启高位回落的过程,但从基本面判断,回落将是缓慢的。

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